Immobilieninvestment: Leitfaden für Neueinsteiger

Eigene finanzielle Situation analysieren

Bevor du in Immobilien investierst, ist es wichtig, deine finanzielle Situation genau zu analysieren. Warum? Weil du damit verstehst, wie deine finanzielle Lage ist und wie groß dein mögliches Investitionsvolumen sein kann. Trotzdem ist es immer ratsam, mit einer kleinen Immobilie zu beginnen. Nichts desto trotz ist es immer ratsam erstmal mit einer kleinen Immobilie zu beginnen. Diese Faktoren sind entscheidend, um die Finanzierungskosten zu senken und das Risiko besser zu kontrollieren. Frage dich:

• Wie hoch sind meine monatlichen Einnahmen?
• Welche Fixkosten wie Miete, Versicherungen und Lebenshaltungskosten fallen an?
• Wie viel Geld bleibt mir monatlich übrig, das ich für eine Investition einsetzen könnte?
• Wie hoch ist mein verfügbares Vermögen, um Anzahlung und Nebenkosten zu decken?

Eine strukturierte Analyse gibt dir nicht nur Sicherheit für deine Entscheidung, sondern wirkt auch beim Gespräch mit dem Bankberater professioneller. Auch wenn der Berater deine Daten später in seinem eigenen System erfasst, hinterlässt du mit einer gut vorbereiteten Präsentation deiner Situation einen besseren Eindruck. Das hilft dir, selbstbewusster aufzutreten und möglicherweise bessere Konditionen auszuhandeln.

Nicht, dass wir uns missverstehen. Ziel ist es, dass sich die Immobilie selbst trägt und du nichts außer dem Eigenkapital, das du als Anfangsinvestition einbringst, zuschießt. Dennoch ist es ratsam, die eigene Situation zu kennen, um für alle Fälle gewappnet zu sein.

Festlegen des potenziellen Investitionsvolumens

Zu Beginn solltest du dein potenzielles Investitionsvolumen auf Basis deines verfügbaren Vermögens festlegen. Ein guter Ansatz für Einsteiger ist, das 5- bis 10-fache deines Eigenkapitals als erstes Investitionsvolumen zu wählen. Wenn du zum Beispiel über 20.000 Euro verfügst, bedeutet das, dass du Immobilien im Wert von 100.000 bis 200.000 Euro in Betracht ziehen könntest. Beachte, dass dies nur ein erster Anhaltspunkt ist.

Nachdem du ein grobes Investitionsvolumen festgelegt hast, kannst du gezielt nach passenden Immobilienangeboten suchen (mehr dazu im nächsten Kapitel) und anschließend die Cashflowrechnung durchführen (späteres Kapitel). Hierbei wird deutlich, ob dein anfängliches Investitionsvolumen realistisch ist oder möglicherweise angepasst werden muss. Dieser Prozess ist iterativ: Du überprüfst die Angebote, berechnest den Cashflow und schaust dann erneut, ob das Investitionsvolumen deinen Zielen entspricht.

Es ist wichtig zu verstehen, dass du nicht unbedingt dein gesamtes verfügbares Vermögen investieren musst. Oft ist es sinnvoll, einen Teil als Reserve zurückzuhalten. Im späteren Kapitel zur Finanzierungsplanung erfährst du, wie du das Verhältnis von Eigenkapital und Fremdkapital optimierst, um deine Finanzierungskosten zu minimieren und gleichzeitig finanziell flexibel zu bleiben.

Die Immobiliensuche

Der erste Schritt in der Immobiliensuche ist, sich auf Gebiete zu konzentrieren, in denen du dich bereits gut auskennst. Wenn du die Gegend kennst, kannst du leichter einschätzen, welche Lagen attraktiv sind, wie die Mietnachfrage aussieht und welche Objekte Potenzial haben. Beginne damit, Immobilienportale wie ImmoScout24, Immowelt oder ähnliche Plattformen nach Angeboten in deiner Zielregion zu durchsuchen. Stelle dir Suchkriterien ein und melde dich für Newsletter an, die dir regelmäßig passende Angebote liefern. So bekommst du ein Gefühl dafür, was auf dem Markt verfügbar ist und zu welchen Preisen Immobilien angeboten werden.

Für den Anfang empfiehlt es sich, eher mit Eigentumswohnungen als mit Häusern zu beginnen. Eigentumswohnungen sind in der Regel einfacher zu planen und oft auch leichter zu vermieten. Während du die Angebote durchsiehst, kannst du dir einen groben Überblick verschaffen: Was wird in deiner Gegend verkauft? Wie hoch sind die Preise? Ich persönlich erstelle mir oft eine kurze Liste mit realistischen Immobilienangeboten in Excel. So habe ich schnell einen Überblick über die aktuelle Angebotspalette. Mit realistischen Angeboten meine ich, dass du zunächst zu alte, zu sanierungsbedürftige und denkmalgeschützte Immobilien aussortierst. Hör hier auf dein Bauchgefühl.

Sobald du ein besseres Verständnis für den Markt hast, kann es auch sinnvoll sein, einen Makler anzusprechen. Makler arbeiten in der Regel kostenlos für dich, bis es zu einem Kauf kommt, da ihre Provision erst beim Abschluss fällig wird. So hast du die Möglichkeit, nicht nur zusätzliche Angebote zu erhalten, sondern auch wertvolle Einblicke in den Markt zu gewinnen und erste Kontakte in der Branche zu knüpfen. Ein guter Makler kann dir viele nützliche Tipps geben und hilft dir, deine Suche gezielter und effizienter zu gestalten.

Durch diese Kombination aus eigenständiger Recherche und Unterstützung durch einen Makler kannst du ein umfassendes Bild des Immobilienmarktes in deiner Zielregion entwickeln und bist bestens vorbereitet, um den nächsten Schritt – die detaillierte Prüfung und Cashflowberechnung – anzugehen.

Plane deine Finanzierung

Eine durchdachte Finanzierungsplanung ist der Schlüssel für ein erfolgreiches Immobilieninvestment. Dabei geht es nicht nur darum, den Kaufpreis zu stemmen, sondern auch um eine langfristige Strategie für Zinsen, Tilgung und die Optimierung des Cashflows. In der Regel erfolgt die Finanzierung durch eine Mischung aus Eigenkapital und Fremdkapital, wobei das Verhältnis von großer Bedeutung ist. Durch die richtige Balance kannst du die Finanzierungskosten senken und gleichzeitig die Rendite maximieren.

Ein wichtiger Bestandteil der Finanzierungsplanung ist die Wahl der passenden Darlehensform und der Einsatz von Eigenkapital. Während einige Investoren eine höhere Eigenkapitalquote bevorzugen, um die monatliche Belastung zu senken, nutzen andere bewusst den Hebeleffekt des Fremdkapitals, um mit weniger Eigenmitteln eine höhere Rendite zu erzielen. Die Entscheidung hängt stark von der individuellen Strategie und der finanziellen Situation ab.

Übliche Eigenkapitalquote
In der Regel verlangen Banken eine Eigenkapitalquote zwischen 10% und 30% des Kaufpreises. Zwar ist eine Vollfinanzierung, bei der der komplette Kaufpreis durch Fremdkapital gedeckt wird, ebenfalls möglich, jedoch bevorzugen Banken meist, dass ein gewisser Anteil Eigenkapital eingebracht wird. Dies hilft den Bankberatern, das Darlehen intern besser zu vertreten. Je nach finanzieller Situation des Investors kann eine Vollfinanzierung aber durchaus realistisch sein.

Je mehr Eigenkapital du einsetzen kannst, desto geringer sind die Fremdkapitalkosten (Zinsen und Tilgung) und desto besser ist dein Cashflow. Gleichzeitig verbessert sich deine Bonität bei der Bank, was zu besseren Konditionen führen kann. Im besten Fall legst du eine Eigenkapitalquote fest, die dir ermöglicht, den Cashflow der Immobilie stabil zu halten, ohne deine finanziellen Reserven komplett aufzubrauchen. Wenn du ohnehin z.B. ein ETF-Depot nebenbei hast und dieses langfristig halten möchtest, kannst du es auch gedanklich als Reserve einplanen. Grundsätzlich gilt bei der Finanzierung: "So viel Fremkapital wie möglich, so wenig Eigenkapital wie nötig".

Annuitätendarlehen – Der Klassiker bei der Immobilienfinanzierung
Bei den meisten Immobilieninvestitionen wird ein Annuitätendarlehen verwendet. Das Besondere daran: Deine monatliche Rate bleibt über die Laufzeit konstant. Diese Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Rate tilgst du einen Teil der Restschuld, wodurch der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.

Warum passt das Annuitätendarlehen so gut zu Immobilieninvestitionen? Ganz einfach: Der konstante Finanzierungs-Cashflow (die monatliche Rate) passt perfekt zum konstanten Miet-Cashflow, den du durch die Vermietung deiner Immobilie erzielst. So hast du Planungssicherheit und kannst deine Einnahmen und Ausgaben langfristig gut aufeinander abstimmen.

💡Tipp: Überlege, ob Sondertilgungen in deinem Vertrag möglich sind – so kannst du flexibel zusätzliche Zahlungen leisten und deine Restschuld schneller abbauen. Bedenke aber auch, dass Fremdkapital die Rendite hochhält. Sondertilgung schmälern also die Rendite.

Laufzeit und Zinssatz

Bei der Immobilienfinanzierung sind Laufzeiten zwischen 10 und 20 Jahren üblich. Es ist jedoch auch möglich, eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren zu verhandeln, abhängig von der Bank und deinen individuellen Bedürfnissen. Eine längere Laufzeit führt zu einer geringeren monatlichen Belastung, was bedeutet, dass du die Höhe der monatlichen Zahlungen durch die Wahl der Laufzeit beeinflussen kannst. Dies ist ein wichtiger Punkt, wenn es darum geht, die monatlichen Ausgaben in deiner Cashflowplanung zu steuern.

Der Zinssatz setzt sich aus dem aktuellen Marktniveau sowie deiner persönlichen Bonität zusammen. Ein höheres Zinsniveau bedeutet nicht zwangsläufig, dass ein Immobilieninvestment unattraktiv wird. In der Regel sind die Kaufpreise bei höheren Zinsen niedriger, was eine gute Investitionsmöglichkeit bieten kann. Wichtig ist, die gesamte Finanzierung im Auge zu behalten und nicht nur den Zinssatz isoliert zu betrachten.

Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist. Üblich sind Zinsbindungsfristen von 10 bis 20 Jahren. Eine längere Zinsbindung gibt mehr Planungssicherheit, da sich der Zinssatz während dieser Zeit nicht ändert. Dies kann vor allem in Zeiten steigender Zinsen von Vorteil sein, ist aber in der Regel mit höheren Zinsen verbunden als bei einer kürzeren Zinsbindung. Bei niedrigen Zinsen kann es daher sinnvoll sein, eine lange Zinsbindung einzugehen, um dem Risiko steigender Zinsen zu entgehen. Bei einem hohen Zinsniveau bietet eine kurze Zinsbindung hingegen die Chance, nach Ablauf der Zinsbindung in ein niedrigeres Zinsniveau zu wechseln.

Praktische Vorbereitung auf das Bankgespräch
Bevor du einen Beratungstermin bei der Bank wahrnimmst, bereite dich gründlich vor. Neben deiner finanziellen Übersicht (Einkommen, Fixkosten, Vermögen und Eigenkapital) ist es auch wichtig, alle relevanten Daten zur Immobilie bereitzuhalten. Dazu gehören der Kaufpreis, die aktuelle Mieteinnahme und eine realistische Einschätzung der potenziellen Mieteinnahmen in der Zukunft.

Diese detaillierte Vorbereitung hinterlässt einen professionellen Eindruck und zeigt dem Bankberater, dass du gut informiert und vorbereitet bist. Auch wenn der Berater deine Angaben später in einem eigenen Template erfasst, wird dies das Gespräch erleichtern und dir helfen, bessere Konditionen zu verhandeln.

Verstehe außerdem die Grundlagen der Darlehensstruktur: Wie beeinflussen Zinsen und Tilgung den Cashflow? Wofür ist eine Zinsbindung sinnvoll? Und wie kannst du durch eine clevere Finanzierungsstruktur deine Rendite maximieren? Diese Kenntnisse sind entscheidend, um sicherzustellen, dass du langfristig liquide bleibst und deine Immobilie sich selbst trägt.

Zusammenfassung:

• Eigenkapitalquote: Üblicherweise zwischen 10-30%, aber Vollfinanzierung ist ebenfalls möglich, abhängig von deiner finanziellen Situation und den Bankanforderungen.
• Annuitätendarlehen: Konstante monatliche Raten bieten Planungssicherheit durch einen stabilen Cashflow, der gut zur Mietrendite passt.
• Laufzeit und Zinssatz: Längere Laufzeiten reduzieren die monatliche Belastung, während der Zinssatz von Marktbedingungen und Bonität abhängt. Eine clevere Wahl der Zinsbindung sichert langfristige Stabilität.
• Vorbereitung auf das Bankgespräch: Finanzielle Details und Objektdaten sollten sorgfältig aufbereitet und präsentiert werden, um das Bankgespräch erfolgreich zu gestalten.

Kaufvertrag und Notar

Beim Immobilienkauf ist der Notar ein unverzichtbarer Bestandteil des Prozesses. In Deutschland ist die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar gesetzlich vorgeschrieben, um die Rechtssicherheit für beide Parteien – Käufer und Verkäufer – zu gewährleisten. Ohne diese notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkauf rechtlich unwirksam.

Wahl des Notars
Als Käufer hast du grundsätzlich das Recht, den Notar auszuwählen, da du in der Regel auch die Kosten für den Notar trägst. Allerdings bedeutet das nicht, dass der Notar ausschließlich deine Interessen vertritt. Der Notar ist ein neutraler Dritter und stellt sicher, dass der Kaufvertrag für beide Parteien fair und rechtlich einwandfrei abgewickelt wird. Wichtig ist: Der Notar berät dich nicht über die Wirtschaftlichkeit oder den Wert des Immobilienkaufs, sondern sorgt lediglich dafür, dass die rechtlichen Aspekte korrekt abgewickelt werden.

Anwalt oder Notar?
Auch wenn der Notar neutral ist, kannst du dir immer einen eigenen Anwalt dazunehmen, der ausschließlich deine Interessen als Käufer vertritt und dich individuell berät. Dies ist jedoch Geschmackssache. Notare sind verpflichtet, faire Antworten zu geben und auf eventuelle Risiken hinzuweisen, wenn du danach fragst. Wenn du also Fragen zum Vertrag hast oder potenzielle Risiken klären möchtest, kannst du den Notar jederzeit darauf ansprechen und erhältst eine fundierte, neutrale Einschätzung.

Ablauf nach der Unterschrift des Kaufvertrags
Sobald der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet ist, beginnt der eigentliche Übertragungsprozess. Das bedeutet jedoch nicht, dass du direkt der Eigentümer der Immobilie wirst. Nach der Unterschrift veranlasst der Notar verschiedene Schritte, um die Eigentumsübertragung zu sichern:

• Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen anderen Käufer veräußern kann.
• Der Notar informiert die finanzierende Bank und stellt die Fälligkeitsmitteilung aus, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind.
• Der Käufer zahlt den Kaufpreis, sobald die Fälligkeitsmitteilung vorliegt.
• Nach der Zahlung des Kaufpreises veranlasst der Notar die endgültige Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch.

Grundschuld und zusätzlicher Notartermin
Wenn du die Immobilie über ein Darlehen finanzierst, wird in der Regel eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch eingetragen. Dies erfordert einen zweiten Notartermin, bei dem die Grundschuld beurkundet wird. Die Höhe der Grundschuld entspricht in der Regel der Kreditsumme oder übersteigt diese leicht, um eventuelle Zinsen und Kosten im Falle eines Zahlungsausfalls abzudecken.

Viele Investoren haben zu Beginn Bedenken bezüglich der Höhe der Grundschuld und der damit verbundenen Zinsen. Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass die Zinsen auf die Grundschuld nur dann relevant werden, wenn es zu Zahlungsausfällen kommt. Solange du die regulären Raten zahlst, dienen die Zinsen in der Grundschuld lediglich als Sicherheit für die Bank. Dein regulärer Darlehenszins bleibt davon unberührt und ist in der Regel deutlich niedriger. Das Zusammenspiel zwischen der Grundschuld und den Darlehenszinsen sorgt dafür, dass deine monatliche Belastung im Rahmen bleibt, während die Bank durch die Grundschuld ausreichend abgesichert ist.

Eigentümerwechsel
Du wirst rechtlich gesehen erst dann zum Eigentümer der Immobilie, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist und du im Grundbuch als Eigentümer eingetragen bist. Dies kann einige Wochen bis Monate nach der Unterschrift des Kaufvertrags dauern, abhängig von der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts. Bis zur endgültigen Eintragung bleibt der Verkäufer der formale Eigentümer, auch wenn du bereits das Nutzungsrecht der Immobilie haben kannst, beispielsweise um Renovierungen vorzunehmen.

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt. Sie variiert je nach Bundesland und liegt in Deutschland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Wichtig zu wissen ist, dass die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstücks- und Gebäudewert erhoben wird – nicht jedoch auf sonstige Dinge wie Inventar oder Mobiliar, die eventuell mitgekauft werden. Das bedeutet, dass beispielsweise Einbauküchen oder Möbel nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer fallen, was sich steuermindernd auswirken kann.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro und einem Steuersatz von 5% beträgt die Grunderwerbsteuer 10.000 Euro. Diese Kosten fallen sofort beim Kauf an und müssen in deiner Cashflowplanung berücksichtigt werden.
Ein Tipp: Bevor du den Kauf abschließt, achte darauf, dass im Kaufvertrag explizit getrennt wird, was auf den Gebäudewert und was auf andere Bestandteile entfällt, um die Grunderwerbsteuer zu minimieren.

Die Grundsteuer hingegen ist eine jährliche Steuer, die auf alle Immobilienbesitzer zukommt. Sie wird regelmäßig fällig und hängt vom Wert der Immobilie sowie der Steuermesszahl ab, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfällt. Die Grundsteuer wird auf Basis des Einheitswertes oder eines neueren Bewertungsmodells berechnet. Es gibt mehrere Grundsteuerrechner online, die eine ungefähre Berechnung ermöglichen.

Tipp: Vor dem Kauf solltest du den aktuellen Eigentümer nach der Höhe der Grundsteuer fragen oder dir einen Nachweis über die Steuerzahlungen zeigen lassen. So kannst du frühzeitig die Cashflows sauber planen.

Abschreibungen und steuerliche Vorteile

Eine Immobilie bietet steuerliche Vorteile, vor allem durch die Möglichkeit, Abschreibungen und Zinsen steuerlich geltend zu machen. Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA) mindern die Steuerlast und erhöhen die Rentabilität des Investments, indem sie den Wertverlust der Immobilie steuerlich abbilden.

Die Prozentsätze für die lineare Abschreibung sind gesetzlich festgelegt und hängen vom Baujahr der Immobilie ab:

• 3%: Für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden oder deren Bauantrag nach dem 31.3.1985 gestellt wurde.
• 2%: Für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 und vor dem 1.1.2023 fertiggestellt wurden.
• 2,5%: Für Gebäude, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden.

Diese Abschreibungssätze gelten für alle Immobilien, die vermietet werden oder zum Betriebsvermögen gehören. Je nach Baujahr der Immobilie kannst du so einen Teil des Anschaffungspreises über die Jahre abschreiben und deine Steuerlast mindern.

Tipp: Bei Neubauten oder modernisierten Immobilien, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, lohnt sich besonders die Abschreibung von 3%, da du den Wertverlust der Immobilie schneller steuerlich geltend machen kannst. Dies führt in den ersten Jahren zu einer deutlich höheren Steuerersparnis und verbessert deinen Cashflow.

Mieteinnahmen und Cashflow

Die Mieteinnahmen sind deine Haupteinnahmequelle als Immobilieninvestor. Um einen positiven Cashflow zu erzielen, musst du sicherstellen, dass die Einnahmen ausreichen, um alle laufenden Kosten zu decken. Ein Tipp: Prognostiziere deine Mieteinnahmen realistisch, indem du die aktuellen und realistischen Mieten am Markt recherchierst. Nutze Immobilienportale und verfügbare Marktdaten, um dir einen Überblick über Durchschnittsmieten in deiner Region zu verschaffen.

Zu beachten sind hierbei vier wichtige Punkte:

• Aktuelle Miete: Welche Miete wird für die Immobilie aktuell gezahlt?
• Realistische Miete: Welche Miete wäre realistisch, basierend auf dem aktuellen Markt?
• Mietsteigerungsrate: Wie realistisch ist eine langfristige Steigerung der Miete?
• Mietausfallquote: Wie hoch ist das Risiko eines Mietausfalls, und wie lässt sich das in der Prognose berücksichtigen?

Beachte auch, dass Mietausfälle oder Leerstandszeiten eingeplant werden sollten. Eine Leerstandsquote von etwa 3% ist eine sinnvolle Schätzung, um sicherzustellen, dass du auch in schwierigen Zeiten auf der sicheren Seite bist.

Werbungskosten für Vermieter

Viele der laufenden Kosten, die bei der Vermietung einer Immobilie anfallen, kannst du auf den Mieter umlegen. Wichtiger sind daher die Kosten zu planen, die du nicht umlegen kannst. Dafür kannst du diese dann als Vermieter steuerlich geltend machen. Dazu zählen insbesondere die folgenden Kosten:

• Verwaltungskosten: Gebühren für die Verwaltung der Immobilie, sei es durch eine externe Hausverwaltung oder durch Eigenaufwand.
• Rechts- und Beratungskosten: Kosten für Anwälte, Steuerberater oder andere Experten, die dich bei deinem Investment unterstützen.
• Versicherungen: Gebäude-, Haftpflicht- und andere Versicherungen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
• Konto- und Finanzierungskosten: Gebühren für die Kontoführung und andere Finanzdienstleistungen, die für dein Investment anfallen.

💡 Tipp: Die Höhe dieser Kosten kann variieren. Wenn du viele Tätigkeiten selbst übernimmst, bleiben sie gering, während die Kosten bei der Beauftragung von Dritten steigen können. Ein realistischer Schätzwert für nicht-umlagefähige Kosten liegt bei etwa 5-10% der Mieteinnahmen, was je nach Mietpreis etwa 0,8 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche entspricht.

Diese nicht-umlagefähigen Kosten solltest du unbedingt in deiner Cashflow-Planung berücksichtigen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Sie sind relativ konstant und lassen sich gut im Voraus kalkulieren. Hol dir Angebote von Dienstleistern ein, um genaue Zahlen zu erhalten, und integriere diese in deine Planungen.

💡 Tipp: Achte darauf, deine Belege und Rechnungen für Werbungskosten sorgfältig zu dokumentieren. So kannst du diese Kosten in deiner Steuererklärung problemlos geltend machen und deine Steuerlast weiter senken.

Instandhaltung und Rücklagenbildung

Regelmäßige Instandhaltungskosten und unvorhergesehene Reparaturen können schnell ins Geld gehen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, solltest du einen Teil der Mieteinnahmen als Instandhaltungsrücklage reservieren. Ein üblicher Richtwert ist, etwa 1-2 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich als Rücklage einzuplanen.

💡 Tipp: Die Rücklage sollte frühzeitig in der Cashflowplanung berücksichtigt werden, nicht erst, wenn Kosten tatsächlich anfallen. Plane diese Rücklagen als regelmäßige Ausgaben, um deine Liquidität abzusichern. Für Eigentümergemeinschaften gilt: Beachte, dass die Instandhaltungsrücklage häufig über das Hausgeld abgebildet wird, aber nur für das Gemeinschaftseigentum gilt. Für das Sondereigentum (deine Wohnung) solltest du eine separate Rücklage einplanen.

Eine bewährte Methode zur Planung von Instandhaltungsrücklagen ist die Petersche Formel. Diese Formel besagt, dass über einen Zeitraum von 80 Jahren etwa 150% der ursprünglichen Baukosten für Instandhaltungen anfallen. Du kannst diesen Wert nutzen, um langfristige Rücklagen zu berechnen und sicherzustellen, dass dein Investment finanziell abgesichert ist.

Berechnung der Eigenkapitalrendite, Fremdkapitalrendite und Gesamtkapitalrendite

Die Berechnung der Renditen ist ein wichtiger Schritt zur Bewertung der Rentabilität deiner Immobilieninvestition. Es gibt drei wesentliche Kennzahlen, die du im Auge behalten solltest: die Gesamtkapitalrendite, die Eigenkapitalrendite und die Fremdkapitalrendite. Diese Kennzahlen zeigen, wie effizient das eingesetzte Kapital arbeitet und wie hoch die jährliche Rendite aus deiner Investition ist.

💡 Die Gesamtkapitalrendite berücksichtigt sowohl das Eigenkapital als auch das Fremdkapital, das du für den Kauf der Immobilie verwendest. Die Eigenkapitalrendite fokussiert sich hingegen ausschließlich auf das Kapital, das du selbst investierst. Die Fremdkapitalrendite bezieht sich auf den Ertrag, den du mit dem aufgenommenen Fremdkapital erzielst.

Renditen für das Gesamtkapital und Eigenkapital

Die Gesamtkapitalrendite misst die Rentabilität deiner gesamten Investition – sowohl des Eigenkapitals als auch des Fremdkapitals. Die Eigenkapitalrendite hingegen zeigt dir, wie viel Gewinn du im Verhältnis zu deinem eingesetzten Eigenkapital erzielst. Sie ist besonders wichtig, da sie dir anzeigt, wie effizient dein eigenes Geld arbeitet.

Bei einer Fremdfinanzierung kommt der sogenannte Hebeleffekt ins Spiel: Solange der Fremdkapitalzins (die Kosten für das aufgenommene Kapital) niedriger ist als die Gesamtkapitalrendite, steigt deine Eigenkapitalrendite. Durch die Verwendung von Fremdkapital kannst du also die Rendite auf dein Eigenkapital deutlich erhöhen.

Zusammenspiel von Fremdkapitalzins, Eigenkapitalrendite und Gesamtkapitalrendite

Das Zusammenspiel zwischen Fremdkapitalzins, Eigenkapitalrendite und Gesamtkapitalrendite ist entscheidend, um das Potenzial deines Immobilieninvestments zu verstehen:

• Wenn der Fremdkapitalzins niedriger ist als die Gesamtkapitalrendite, erhöht jeder zusätzliche Euro an Fremdkapital deine Eigenkapitalrendite. Das nennt man den Hebeleffekt.
• Die Eigenkapitalrendite gibt an, wie viel Rendite du auf das von dir eingesetzte Eigenkapital verdienst. Durch den Einsatz von Fremdkapital kann dieser Zinssatz gesteigert werden.
• Die Gesamtkapitalrendite betrachtet die Rendite der gesamten Investition – inklusive der Finanzierungskosten. Eine positive Gesamtkapitalrendite zeigt, dass die Immobilie profitabel ist und langfristig stabile Erträge generiert.

💡 Tipp: Konzentriere dich darauf, dass deine Gesamtkapitalrendite höher ist als der Fremdkapitalzins, um den Hebeleffekt optimal zu nutzen und deine Eigenkapitalrendite zu maximieren.

Durch eine genaue Cashflowplanung kannst du die Renditen realistisch berechnen und sicherstellen, dass deine Immobilieninvestition langfristig rentabel bleibt.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein zentrales Instrument zur Immobilienbewertung, insbesondere bei vermieteten Objekten. Es basiert auf dem zukünftig zu erwartenden Überschuss der Cashflows, die eine Immobilie generiert. Diese Cashflows werden über die Jahre diskontiert, um den aktuellen Ertragswert zu ermitteln. Hier kommen also alle geplanten Cashflows, die du in deiner vorherigen Planung erstellt hast, zusammen.

Ein Beispiel: Wenn eine Immobilie jährlich 12.000 Euro an Mieteinnahmen generiert und die Marktrendite in der Region 5% beträgt, ergibt sich ein Ertragswert von rund 240.000 Euro. Dieser Wert gibt dir eine Vorstellung davon, wie viel die Immobilie auf Basis ihrer Erträge wert ist. Er dient als Grundlage für die Kaufpreisverhandlungen und fließt direkt in deine langfristige Cashflowplanung ein.

💡 Tipp: Das Ertragswertverfahren hilft dir, den Kaufpreis einer Immobilie objektiv zu beurteilen. Es ist besonders wichtig, bei der Bewertung der Immobilie den erwarteten Cashflow realistisch einzuschätzen, da dieser maßgeblich den Wert beeinflusst. Je genauer du die potenziellen Einnahmen und Ausgaben planst, desto verlässlicher wird dein Ertragswert.

Standort und Wertsteigerungspotenzial

Die Standortanalyse ist eine der entscheidendsten Faktoren für den Erfolg deines Immobilieninvestments. Der Standort beeinflusst nicht nur die Mietnachfrage, sondern auch die Stabilität deiner Mieteinnahmen und damit deines Cashflows. Faktoren wie Infrastruktur, wirtschaftliche Entwicklung und demografische Veränderungen spielen eine große Rolle.

💡 Tipp: Nutze Online-Tools und Marktdaten, um die Mietpreisentwicklung und den lokalen Immobilienmarkt in deiner Wunschregion zu analysieren. Für Einsteiger sollte der Fokus vor allem auf einem stabilen Cashflow liegen. Das Wertsteigerungspotenzial ist zunächst zweitrangig, da es sich in der Regel aus den stabilen und gut geplanten Cashflows ergibt. Konzentriere dich darauf, dass der Standort eine verlässliche Mietnachfrage bietet, um kontinuierliche Einnahmen zu sichern.

Während es verlockend ist, sich von potenziellen Wertsteigerungen leiten zu lassen, solltest du als Anfänger deinen Fokus eher auf die Stabilität der Einnahmen legen. Eine solide Cashflowbasis ermöglicht es dir, langfristig erfolgreich zu investieren und gibt dir Spielraum für zukünftige Wertsteigerungen.

Für eine erfolgreiche Immobilieninvestition ist es entscheidend, fundierte Entscheidungen auf Basis einer detaillierten Planung zu treffen. Der imVestplanner bietet dir genau das: eine umfassende Cashflowprognose, Finanzierungs- und Steuerplanung sowie eine Szenario-Analyse, die dir hilft, die Rentabilität deiner Investition zu maximieren.

Mit wenigen Eingaben erhältst du eine vollständige Finanzplanung, die dir alle relevanten Einnahmen, Ausgaben und Risiken aufzeigt. Dank der Szenario-Analyse kannst du verschiedene Zukunftsentwicklungen simulieren und so die bestmöglichen Entscheidungen für deine Investition treffen. Egal, ob du Einsteiger oder erfahrener Investor bist – der imVestplanner unterstützt dich bei jeder Phase deines Investments.

💡 Tipp: Nutze den imVestplanner, um eine klare Übersicht über deinen Cashflow zu erhalten und sichere dir damit langfristige finanzielle Stabilität und Erfolg bei deinen Immobilienprojekten.

Mit diesen Grundlagen und den richtigen Tools hast du nun alle Werkzeuge in der Hand, um dein Immobilieninvestment erfolgreich zu starten. Eine sorgfältige Cashflowplanung, die präzise Standortanalyse und die passende Finanzierung sind die Eckpfeiler deines Erfolgs. Der imVestplanner unterstützt dich dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen und dein Investment auf eine solide Basis zu stellen.

💡 Tipp: Nutze die bereitgestellten Tools, um verschiedene Szenarien durchzuspielen und sicherzustellen, dass du auf alle Eventualitäten vorbereitet bist. Mit einer durchdachten Strategie und der richtigen Planung sicherst du dir nicht nur stabile Einnahmen, sondern auch langfristige Wertsteigerungen.

Jetzt liegt es an dir: Starte dein Immobilieninvestment mit einem klaren Plan und dem richtigen Tool an deiner Seite!