Marktdaten für Obersulm (74182)
Nutze Marktdaten für dein Immobilieninvestment in Obersulm (74182)
– Kaufpreise, Mieten und Renditen
Immobilieninvestment für Einsteiger – Nutzung von Marktdaten
Diese aggregierten Marktdaten unterstützen dich dabei, die Cashflow-Planung und Renditeberechnung für dein Immobilieninvestment zu optimieren. Sie zeigen keine tatsächlichen Immobilienangebote, sondern bieten Durchschnittsmieten, Kaufpreise und Verteilungen – wertvolle Informationen für realistische Berechnungen deiner Investition.
Diese Daten ermöglichen dir:
- Fundierte Cashflow-Planung: Verwende die Durchschnittswerte für Mieten und Kaufpreise, um realistische Einnahmen und Ausgaben für dein Immobilieninvestment zu berechnen.
- Präzise Renditeanalysen: Berechne auf Basis der Marktdaten deine potenzielle Rendite und vergleiche, wie profitabel dein Investment in unterschiedlichen Regionen sein kann.
Wenn du dich mit Immobilieninvestments nicht gut auskennst, bieten dir die Daten eine wertvolle Grundlage, um möglichst objektive und fundierte Berechnungen für dein Investment zu machen.
Bewertung von Apartments in Obersulm (74182)
#Renditepotenzial
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Bewertung: Apartment |
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Obersulm (74182) |
| Kaufpreis : | 3.618,18 |
| Kaltmiete: | 10,72 |
| Multiplikator: | 28,1 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 2.073,17 | 7,09 |
| Unteres Drittel (33%) | 3.437,21 | 10,00 |
| Mittel (50%) | 3.618,18 | 10,72 |
| Oberes Drittel (67%) | 3.922,42 | 11,35 |
| Maximum | 5.925,93 | 18,75 |
| Anzahl an Apartments | 172 | 67 |
#Renditepotenzial
Apartment in Obersulm (74182)
In Obersulm (74182) liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Apartments bei 3.618,18 €/m². In der Vermietung von Apartments liegt die Miete regelmäßig bei 10,72 €/m². Der Kaufpreis liegt dabei unterhalb und die Miete oberhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Aus der Sicht des Kapitalanlegers ergibt sich ein Mutliplikator von 28,1. Dieser fällt vergleichsweise niedrig aus, sodass der Wert auf erhöhtes Renditepotenzial hindeutet. Das Kaufen und gleichzeitige Vermieten von Apartments erscheint lukrativ, da der die Mieteinahmen den Kaufpreis relativ schnell amortisieren. Diese Werte variieren insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Apartments
- Ausstattung des Apartments
- Alter und Zustand des Apartments
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Apartmentbewertung
Das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren stellen bei der Immobilienbewertung von Apartments die gängigsten Bewertungsverfahren dar. Der relevanteste Bewertungsparameter für das Vergleichswertverfahren ist der durchschnittliche Kaufpreis für vergleichbare Wohnungen. Wenn nun beispielshaft ein 80 m² Apartment bewertet wird, dann ergbit sich unter Berücksichtigung des oben angegebenen Werts ein Vergleichswert von 289.000 €. Für das Ertagswertverfahren ist hingegen die durchschnittliche Miete der relevanteste Bewertungsparameter (für weitere Parameter siehe). Bei Verwendung der oben ermittelten durchschnittlichen Miete ergibt sich ein Ertragswert von 358.000 €. Beide Werte können voneinander abweichen. Dennoch stellen beide Werte valide Apartmentbewertungen dar. Sie sind lediglich anhand verschiedener Bewertungsverfahren errechnet worden. Die zwei verwendeten Wertfaktoren stellen jeweils den Querschnitt der Preise für diese Postleitzahl dar. Daher repräsentieren sie das "Durchschnittsapartment".
Apartments sind häufig sehr unterschiedlich bzw. individuel hinsichtlich ihrer Lage, Ausstattung, Zustand und Alter. Unter Umständen sind Wohnungen im selben Gebäude teilweise vergleichbar. In der Immobilienbewertung liegen hier aber selten Vergleichswerte vor. Daher ist das Abstellen auf das "Durchschnittsapartment" selten sachgerecht. Vielmehr ist eine Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten sinnvoll. Besonders gut geschnittene Wohnungen, die ruhige Lage und auch der freie Blick ins Grüne werden durch den Käufer häufig durch einen Preisaufschlag honoriert. Nehmen wir also an, dass der Preisaufschlag im oberen Bereich der Preisskala liegt. Daraus ergibt sich ein Ertragswert von 410.000 € und ein Vergleichswert von 325.000 € . Die Bewertungen repräsentieren weiterhin eine 80 m² Wohnung im Raum Obersulm (74182).
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Apartments und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Apartments.
Finde Apartmentpreise für andere Postleitzahlen:
Bewertung von Häusern in Obersulm (74182)
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Bewertung: Haus |
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Obersulm (74182) |
| Kaufpreis : | 4.072,37 |
| Kaltmiete: | 11,27 |
| Multiplikator: | 30,12 |
| (€/m²) | Kaufpreise | Mieten |
| Minimum | 1.180,65 | 8,43 |
| Unteres Drittel (33%) | 3.464,74 | 10,67 |
| Mittel (50%) | 4.072,37 | 11,27 |
| Oberes Drittel (67%) | 4.502,74 | 11,44 |
| Maximum | 7.175,51 | 14,04 |
| Anzahl an Häusern | 320 | 10 |
Haus in Obersulm (74182)
In Obersulm (74182) liegt der Kaufpreise für Häuser bei durchschnittlich 4.072,37 €/m². Für Häuser liegt die regelmäßige Kaltmiete bei 11,27 €/m². Beide Werte übersteigen den deutschlandweiten Durchschnitt. In dieser Umgebung ist damit das Mietwohnen und auch das Kaufen vergleichsweise teuer. Der Mutliplikator in Höhe von 30,1 repräsentiert das Renditepotenzial. Dieser fällt vergleichsweise hoch aus, sodass der Wert auf ein vergleichsweise geringeres Renditepotenzial hindeutet. Isnbesondere die Ausprägung folgender Faktoren beeinflussen die oben genannten Werte:
- Lage des Hauses
- Ausstattung des Hauses
- Alter und Zustand des Hauses
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Hausbewertung
In der Regel werden Häusern im Rahmen der Immobilienbewertung aufgund des Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren bewertet. Vor dem Hintergrund, dass Häuser in der Regel eher selbst bewohnt werden als komplett vermietet werden, liegen häufig Kaufpreise und weniger Mietinformationen vor. Daher ist das Vergleichswertverfahren das relevantere Verfahren. Nichtsdestotrotz sollte auch hier das Ertragswertverfahren nicht vernachlässigt werden. Oben angegeben ist der Durchschnitt der am Markt beobachteten Kaufpreise für Häuser im Raum Obersulm (74182). Wird dieser in die Bewertung eines 120 m² Hauses einbezogen, ergibt sich ein Vergleichswert von 489.000 €. Die Bewertung anhand beobachteter Vergleichsmieten führt zu einem Ertragswert von 580.000 €. Beide Werte bilden einen Querschnitt des Häusermarktes ab, sodass das "Durchschnittshaus" in dieser Gegend bewertet wurde. Beide errechneten Werte können voneinander abweichen. Das liegt zum einen daran, dass es sich um verschiedene Bewertungsverfahren handelt, aber auch daran, dass grundsätzlich deutlich weniger Mietinformationen vorliegen.
Das "Durchschnittshaus" repräsentiert selten das tatsächlich zu bewertende Haus. Das liegt daran, dass jedes Haus individuelle wertbildende Faktoren aufweist. Wichtig ist also die Anpassung der Bewertungsparameter an das zu bewertende Objekt. Ein energiesparender Neubau oder ein einzigartiger Ausblick führen häufig zu deutlich höheren Kaufpreisen. Werden diese Gegebenheiten in die Bewertung eingepreist, ergibt sich bspw. ein Preis im oberen Bereich der Preisspanne. Damit ergibt sich ein Vergleichswert von 569.000 € und Ertragswert von 705.000 €. Diese Werte spiegeln weiterhin ein 120 m² Haus im Raum 120 m² wider.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Häusern und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Häusern.
Finde Hauspreise für andere Postleitzahlen:
Was ist die Grundsteuer?
Die deutsche Grundsteuer ist eine Steuer, die Hausbesitzer für den Besitz ihres Grundstücks und Gebäudes zahlen müssen. Die Höhe der Grundsteuer wird anhand des Einheitswerts des Grundstücks und des Gebäudes berechnet und variiert je nach Standort und Größe der Immobilie. Die Einnahmen aus der Grundsteuer dienen dazu, die finanziellen Bedürfnisse der Kommunen zu decken, wie z.B. die Instandhaltung von Straßen und öffentlichen Einrichtungen.
mehr...Bewertung von Grundstücken in Obersulm (74182)
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Bewertung: Grundstück |
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Obersulm (74182) |
| Kaufpreis : | 533,40 |
| (€/m²) | Kaufpreise |
| Minimum | 40,59 |
| Unteres Drittel (33%) | 500,23 |
| Mittel (50%) | 533,40 |
| Oberes Drittel (67%) | 730,16 |
| Maximum | 782,51 |
| Anzahl an Grundstücken | 18 |
Grundstück in Obersulm (74182)
In Obersulm (74182) liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Grundstücke bei 533,40 €/m². Im deutschlandweiten Vergleich sind diese Quadratmeterpreise günstig. Sie liegen also unter dem deutschen Durchschnitt. Dieser Wert variiert insbesondere aufgrund der Ausprägung folgender Faktoren:
- Lage des Grundstücks
- Möglichkeiten hinsichtlich der Bebauung
- Altlasten und Ähnliches
- Angebot und Nachfrage auf dem Markt
Grundstücksbewertung
Die Grundstücksbewertung folgt dem Vergleichswertverfahren. Der bedeutsamste Bewertungsparameter ist somit der Kaufpreis je Quadratmeter für vergleichbare Grundstücke. Die Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen, sind oben dargestellt. Wenn beispielhaft ein 900 m² Grundstück betrachtet wird, ergibt sich daraus - unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Kaufpreises - nach dem Vergleichswertverfahren ein Wert der Immobilie von 480.000 €. Aufgrund der Verwendung des durchschnittlichen Kaufpreises wird hier das "Durchschnittsgrundstück" bewertet.
Grundstücke sind selten vergleichbar. Sie differenzieren sich insbesondere durch ihre (einzigartige) Lage. Daher erscheint bei der Wertermittlung die Bewertung des "Durchschnittsgrundstückes" ohne weitere Anpassungen als wenig sinnvol. Eine Lage mit weitem Blick in die Natur oder auf das Wasser führt in der Regel zu deutlich höheren Grundstückspreisen. Nehmen wir nun einen erhöhten Grundstückspreis aufgrund der einzigartigen Lage und ein Grundstück mit wieder 900 m² an. Dann ergibt sich nach dem Vergleichswertverfahren ein Vergleichswert in Höhe von 668.000 €. Der Grundstückswert beinhaltet somit das allgemeine Preisniveau in Obersulm (74182) angepasst um die individuellen Gegebenheiten des Grundstücks.
Mehr Infos zu Bewertungsverfahren von Grundstücken und weitere Bewertungsparameter oder detailierteren Beispielbewertungen von Grundstücken.
Finde Grundstückspreise für andere Postleitzahlen:
Zu der Postleitzahl Obersulm (74182) gehören auch folgende Gebiete:
- Affaltrach
- Eichelberg
- Eschenau
- Friedrichshof
- Obersulm
- Sülzbach
- Weiler
- Wieslensdorf
- Willsbach
Wie prognostiziere ich bei der Immobilienbewertung zukünftige Einnahmen?
Bei der Prognose zukünftiger Einnahmen bei der Immobilienbewertung werden historische Daten, Markttrends und Einschätzungen der Marktlage berücksichtigt. Eine gründliche Analyse der aktuellen Mietpreise, Mieterträge vergleichbarer Immobilien in der Umgebung sowie potenzieller Nachfragefaktoren wie Standort, Infrastruktur und demografische Entwicklung hilft, zukünftige Einnahmen abzuschätzen. Zudem können Faktoren wie Mietverträge, Mieterfluktuation, Inflation und mögliche Renovierungsmaßnahmen Einfluss auf die Einnahmenprognose haben.
mehr...Begriffserklärungen
Kaufpreis
Der Kaufpreis spiegelt den durchschnittlichen Kaufpreis je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Ähnliches.
Kaltmiete
Der Kaltmiete spiegelt die durchschnittlichen Nettokaltmiete je Monat und je Wohnflächenquadradmeter bei Apartments und Grundstücksflächenquadratmeter bei Häusern wider. Einberechnet sind keine Nebenkosten wie Grundsteuer oder sonstige Rücklagen.
Multiplikator
Der Multiplikator wird über die durchschnittliche Kaltmiete und den durchschnittlichen Kaufpreis berechnet. Dabei die Jahresnettokaltmiete verwendet (12-fache Monatskaltmiete). Der Multiplikator stellt daher ein Maß für die Differenz zwischen Kaufpreis und Kaltmiete dar. Je kleiner der Multiplikator desto größer ist das Renditepotenzial bzw. die Rendite. Sprich die Mietzahlungen sind verhältnismäßig hoch im Vergleich Kaufpreis. Die Immobilie amortisiert sich durch die Vereinnahmung der Mieten mit sinkendem Multiplikator schneller.
Mehr Erklärungen im Leitfaden für Neueinsteier
Woher kommen die Vergleichswerte?
Die Vergleichswerte stammen aus den großen Immobilienportalen auf denen deutsche Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden. Diese werden in regelmäßigen Abständen durch einen Webscraper gescannt und die entsprechenden Daten in einer Datenbank gespeichert. Der Webscraper öffnet dabei die Immobilienangebote, scannt die Angebote nach den relevanten Daten und kopiert diese in eine Datenbank. Die so gesammelten Daten werden aggregiert - sprich auf Ebene der Postleitzahl zusammengefasst - und auf dieser Webseite dargestellt.
Hier zum Beispiel eine Analyse des deutschen Markts.
Welche Qualität haben die Vergleichswerte?
Die Vergleichswerte spiegeln tatsächlich am Markt angebotene Verkaufspreise bzw. Mietpreise wider. Von daher stellen die Daten keine Schätzungen, sondern Tatsachen dar, die für die Immobilienbewertung hoch relevant sind. Letztendlich sind nur Verkaufsangebote und Vermietungsangebote enthalten, die auch tatsächlich im Internet angeboten werden – sprich der Öffentlichkeit unterbreitet werden. Es wird bspw. die Gruppe von Immobilienverkäufen und Vermietungen vernachlässigt, die direkt oder über einen Makler direkt an den neuen Eigentümer bzw. Mieter übergehen ohne dass diese Angebote öffentlich bekannt gemacht werden. Der Verzicht auf die öffentliche Bekanntmachung resultiert in der Regel daraus, dass die Angebote zu außerordentlich guten Konditionen angeboten werden, die direkt durch den neuen Eigentümer bzw. Mieter angenommen werden. Die Vernachlässigung dieser Gruppe schränkt die Relevanz der Daten nicht ein, da Immobilienangebote zu außerordentlichen Konditionen in der Immobilienbewertung ohnehin eliminiert werden müssten. Darüber hinaus werden die gesammelten Daten durch diverse Prüfalgorythmen validiert und ggfs. aussortiert, wenn gewisse Qualitätskriterien nicht erfüllt sind.
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